「不動産投資」利回り20%以上の投資物件の選び方は、必要最低限のリフォームで決まる

「不動産投資」利回り20%以上の投資物件の選び方は、必要最低限のリフォームで決まる


こんにちは、Ryuやです。

投資で物件を選び、賃貸として貸し出すなら

少しでも、利回りの良い物件を探したいですよね?

でも、

投資する物件を選ぶ時ってどうやって選んでいますか?


今現在、投資物件を3戸所有(2020年8月現在)してきて

運よく、利回り20%以上で賃貸として貸し出しています。

そんな「Ryuや」の物件の選び方をレビューで

紹介させて頂きます。

この記事でわかること


投資物件の選び方は最低限必要なリフォーム代で決まります。


物件内見の時に、必要なリフォーム代を考えることで

利回りの良い投資物件見つけることが出来ます。

そこで、

投資物件の選び方を紹介させて頂きます。

不動産投資の物件選びは?


物件を選ぶ基準って物件の価格重視ですかね?

でも、

価格だけで、物件を決めてしまうと失敗しますよ

どんな失敗があるかと言うと…

壊れている所や、古い設備が原因で

リフォームをしないと貸出しできなかったり

入庫率が悪くなったりします。


なので

物件購入前に、内見で最低限チェックしておきたい

箇所を紹介します。

その前に…

リフォームをしなかったらどうなるのか?

投資物件でリフォームをせずに利回りを狙ったらどうなるの?


リフォームの原則は、

賃貸として借りてくれる人が、

どこまで我慢できるか?で決まるんですよね

要は

雨漏りをしていても、借主が

「家賃が安ければ、そのままでもok」となれば

リフォームをする必要が無いんですよね


でも

不動産屋さんが、入居募集をかける時に

雨漏りなど、リフォームをしていない物件を

嫌います。

不動産屋さんが、扱っている物件の中から

順番に紹介されるとしたら…

もちろん 後回しにされてしまいますよ



なので

入庫率が下がるので、

投資した資金がいつまでたっても

回収できない事になるんですよ。


だからと言って

過剰なリフォームは利回りを、

どんどん下がりますし…

どこまでやるかですよね

利回りを下げるリフォーム作業は?


格安の投資物件って、

築年数が古いか、

残置物モリモリの汚い物件が多いですよね?

でも

掃除程度で賃貸として貸し出しできれば良いんですけど…

そんなに、あまくないですよね…

そこで、

リフォーム代に掛かる定番の箇所と

だいたいの金額を考えてみたいと思います。

リフォーム費用

  • 壁紙(クロス)1㎡ × 1,000円
  • 畳表替え 1枚 5,000円
  • フローリング床の汚れとへたり 
  • キッチン 10万円
  • 洗面台 6万円
  • 浴槽 5万円
  • トイレ 10万円
  • 外装塗装(屋根含む) 40万円
  • 井戸・水道廻り 5万円
  • 駐車場整地 5万円
  • その他


かなりザックリした、概算見積りですが

こんなにあるんですよね

投資用物件として、考えたら

どこまで、リフォームするかですよね



Ryuや的には、

「使えるところは使うです!」

壁紙(クロス)は、張り替えると新築並みに仕上がる


壁紙(クロス)は、張り替えると新築並みに

綺麗になりますから、汚かったり

破れがあったら張替をおすすめします。

明らかに、入庫率が上がります。


畳み表替え


畳は、無理に表替えをしなくてもいいと思います。

キレイに掃除してみれば、かなり綺麗になりますよ。

但し

破れや、大きなシミがある場合は、表替えをした方がいいでよ

フローリングの床


フローリングの床が、ぶかぶかしている

物件が多いんですよね…


ぶかぶかしている場合は、修理しておいた方がいいですね


DIYで簡単に直すなら、

フローリングの上に、コンパネを全面に敷いて

その上から、クッションフロアーを貼り付けるのが定番です。


6畳一間なら、1万円から2万円位で出来ますよ。

キッチン・洗面台・浴槽


使えるものは、使うようにしましょう。

壊れていないのなら、

キレイに磨いて掃除すれば

充分に使えるはずです。


ムリに交換するのは過剰投資です。

トイレ


和式の、ぼっとんトイレは、要注意です。

和式の、ぼっとんトイレの場合は、

簡易水洗トイレに交換をお勧めします。

DIYで、交換するなら「ふかぽんさん」が実践しています。

参考に!




水洗トイレなら、多少の汚れなら

キレイに掃除して使うようにしましょう。



ウォッシュレットは、あったらいいな程度で

ムリに追加で取付ける必要はありませんよ!

ウォッシュレットを取付ける場合は、

簡単にDIYで取付できますので挑戦してみて下さい。


費用は2万円前後ですよ


外装塗装(屋根含む)


利回りを大幅に下げるリフォームなんですよ!

物件を内見した時に、外装塗装が必要なら

外装塗装分の費用も考えて物件購入をした方がいいでよ



出来る限り、外装塗装が必要じゃない物件を

選んだ方がいいですよ


利回りが20%確保できるのなら

外装塗装をすると、入庫率が上がるので

おすすめできます。

井戸や水道廻りの水漏れ


井戸や水道配管の水漏れが無いか、

よく確認した方がいいですよ

入居者が決まって、住んでしまってから

水漏れしているのは、NGです。



借り手が、入居してからの修理となると

急を要しますよね?


DIYで、直せばパッキン代数百円で

直せるものでも、都合が合わず

業者さんに、頼むようになると

2万円位取られちゃいますからね…


なので、

物件の内見の時に、水が出れば

良くチェックが必要ですよ

内見で確認が出来なければ、購入後に

リフォーム中に、下水のつまりのチェックも兼ねて

各部全部の水栓を開放して、チェックすることを

おすすめします。


駐車場の整地


物件の内見で、駐車場が無い!なんてこと

あるんですよね…


もし

内見をした時に、クルマを駐車する駐車スペースが

「1台分しかない」とか「1台も停められない」は要注意ですよ


庭を整地すれば、2台分確保できるようなら迷わず整地した方がいいでよ


2台分のスペースがあると入庫率が上がりますし

平地なら、塀を壊してクルマが入れるようになったら

砂利を敷いて固めれば、簡単にできますよ

なので

物件内見の時に、駐車スペースが確保できるかチェックしといた方がいいですよ

2台分の確保が出来ると思ったら

リフォーム費用として見積もりしといた方がいいですよ

その他に掛かるリフォーム費用


ここからは、物件あるあるになると思うんですが…

最低限チェックしておきたい設備があります。



どんな箇所があるのか細かい所ですが、

物件あるあるなので、

物件内見の時に、確認してみて下さい。

↓で紹介させて頂きます。

物件選びの最低限のチェック項目は?


物件の価格が安いほど、築年数が古く、汚いのは、わかりますよね?

賃貸物件は、古くても汚くても貸し出しは、出来るんですよね


でも、

設備が壊れていたり、取り外されて無かったりすると

賃貸としては、貸出しが出来ないんですよ…


しかも、取り外されて、無かったりすることも多いので

投資物件として選んだ物件を内見する時は

必ず、チェックした方がいいですよ

チェックを怠ると

余計な、リフォーム費用が、掛かるので

利回りが下がります。



チェック項目は、こんな感じです。

チェック項目
  • テレビアンテナ

  • ガス給湯器

  • エアコン

  • 網戸

  • 洗面台

  • インターホン

  • ポスト

  • その他


最低限のチェック項目です。

大抵、物件を内見すると、

↑であげた項目の何かが、いつも無いです。

あって常識の設備なので

チェックし忘れるんですが、壊れてたり

無かったりすると、賃貸として貸し出しが出来ません。

物件を購入してから、追加でリフォーム代が掛かるのは

利回りを下げる原因です。

必ず

チェックしておきましょう。

まとめ


利回り20%を狙うなら、物件の価格も大切ですが

掛かるリフォーム費用で、利回りが決まりますよね


リフォームの事を考えずに

物件を買ってしまってから、考えても遅いですよね…

物件内見が、いかに大事かですよね


最後まで読んで頂いてありがとうございました。

「不動産投資」収益物件の探し方と選び方リフォーム次第で利回りが決まる

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