不動産投資物件内見!100万円の古家平屋戸建てとリフォーム費用を見積り!利回りは?

不動産投資物件内見!古家平屋戸建ての価格とリフォーム費用を見積り!利回りは?


こんにちは、Ryuやです。

不動産投資に興味があって、コツコツと貯めた、

少ない資金で、投資物件を買っています。


今回は、

不動産屋さんの紹介で、

100万円の収益物件を内見してきました。


物件の価格は、格安ですが

リフォーム費用や周りの環境はどうか検証していきたいと思います。


この記事では、

 

結果からお伝えすると

この100万円平屋戸建ては、購入しました。

収益物件としての決め手を紹介させて頂きます。

この物件の周りの環境や、概算のリフォーム費用を

内見で考えてみましたので紹介させて頂きます。

リフォーム費用が、高いんですよね…

内見で、細かくチェックが必要ですよ!

高利回りが期待できる投資物件は、早めの決断が必要


100万円で、購入できる不動産物件ってどんな物件?

と思いませんか?



最近では、空き家問題もあって

そこそこ、良い条件の物件って結構あるんですよね



今回は、不動産屋さんから話を頂いたので

即、見に行って見ました。



格安の収益物件は、迷っている時間が長いと

他の人に買われてしまいます。



なので、

短時間で、決断が必要なんですよ…


内見で必要なリフォーム費用と周りの環境をチェックしてみました。

不動産投資 戸建て ブログ! 物件内見してみた!

駐車場が無い



紹介された、物件を見に行って見ると

住宅街から、少し離れた隠れ家的な平屋戸建てでした。


初見は

かなり静かな所で、住宅街を好まない人には、

かなりいい条件だな…でした。



周りの環境は、

クルマで、5分位に大型のホームセンターがあり

コンビニから病院まで

生活には不自由しない場所です。

ただし

クルマが無いと、徒歩圏内では不自由ですね。




物件の状態は、

10年以上空き家で、少しリフォームされた状態でした。

庭は、時期も夏だったので、植木や雑草で荒れ荒れで

もの凄い事になってましたよ。


物件も、かなり古いですが


リフォーム次第で収益物件として使えるか

検証してみたいと思います。

不動産投資 物件のリフォームに掛かる箇所と費用は?


利回りを、考えると

いくら安く物件を購入しても、

リフォームが高くつくと意味が無いですよね

なので

内見した時に

ざっくりと概算見積りも計算していきます。

まず

気になったところを、チェックしてみたら

こんな物件です

庭・外装廻り

築年数のわりに、ラッキーなところ

  • 土地が70坪以上あり庭がとても広い
  • 平屋戸建てでリフォームしやすい
  • 10年前に、少しリフォーム済
  • 隠れ家的な戸建てなので賃貸物件が少ない

 

リフォームが必要なところ

  • 駐車場が無い
  • 井戸でパイプが割れて水漏れ
  • スズメバチの巣がある
  • 庭木が多すぎる
  • 屋根がトタン屋根で塗装が必要

 

物件の室内

築年数のわりにラッキーなところ

  • キッチン・洗面台が新品
  • 6畳間の畳表替え済

リフォームが必要なところ

  • 給湯器が無い
  • トイレがボットン
  • 洋室とキッチンの床がゆるいところあり
  • エアコンが無い
  • テレビアンテナが無い

 


ざっくりと、こんな感じです。

リフォームをしないで済むところは

ラッキーですが、手を加えないと

貸出できない所も、多いんです。


リフォームをしないと、貸出しできない所は

プロの職人さんにお願いしないと

ムリなところもありますが

自分で、DIYで直せるところは

自分でやるとして、いくらくらい掛かるか

概算を出してみたいと思います。

駐車場が無い


クルマが無いと、

生活が困難な物件にもかかわらず

駐車場がありません。


しかし、

土地がとても広いので、

庭木を整備して、砂利を敷けば

2台分充分に確保できます。

井戸でパイプが割れて水漏れ

水中ポンプ式井戸発見


この物件は、水道では無かったんですよ

井戸使用です。


かなり古びた、井戸ポンプを発見しましたよ

内見で電気が通っていなかったので

使えるかわかりませんが…


10年以上使用されていませんから…


しかも良く見ると…


塩ビパイプが割れているし…


凍結防止の、保護カバーも巻いていないし…

これでは、冬に凍結してパイプ破裂しますよね…

パイプが割れているだけならいいんですけどね…

投資物件にスズメバチの巣がある

投資物件にスズメバチの巣がある
ソフトボール位のスズメバチの巣


まさかの…

スズメバチですよ(T_T)

除去しないと、作業できないですよね…


これも費用が掛かりますよ

自分で除去するのは…

命がけになりますからね…

庭木が多すぎる


10年間放置されていた、

庭木が、大きく育ちすぎて

草刈りレベルでは、綺麗にできません。


プロの業者さんに、お願いして

庭木と草刈りを一緒に綺麗にします。



キレイにしたら、駐車場を確保していきます。

屋根がトタン屋根で塗装が必要


トタン屋根に、登って見ることが出来たんです。

見てわかるように、絶対に塗装が必要です。


トタン屋根を塗装するなら

一緒に、屋根下の破風板と外窓の木枠を塗装が必要です。


この塗装は、自分でDIYでやってみたいと思います。


外装や庭は、こんな感じです。


物件の室内は、

プロの電気屋さんと水道屋さんに

かなり委託する様になりそうです…


まず

給湯器がついていないです…

なので

キッチンと洗面台とお風呂の水回りのリフォーム


キッチンは、使用感も無く新品でした。

が…

良く見ると、蛇口が1つしかありません。

給湯器が無いので、水しか出ません。


洗面台も、使用感も無く新品がと備え付けられていました。


でも、

給湯器が無いので水しか出ません。


風呂場は、とても広いんですが

カチコンコンロです….

風呂桶も小さく、このままでは

賃貸として貸し出すのは、難しい感じでした。


なので

リフォーム内容は、

給湯器の取付と、

水栓水路の新設に風呂桶の交換は、

水道屋さんにお願いしようと思います。



室内の電気周りは、

テレビアンテナにエアコンが付いていませんでした。


他にも、細かい所ですが

専用コンセントが、ないんですよ


たとえば、

  • 冷蔵庫の専用コンセント
  • エアコン専用コンセント
  • 洗濯機専用コンセント
  • トイレにコンセントが無い

こんな感じです。

電気のコンセントが、必要なところに

無いんですよね…

なので、

電気屋さんに

細かい所も含めて、

エアコンとテレビアンテナを取付けてもらいます。

トイレがボットン


トイレは、簡易水洗トイレに交換しないと

借り手が、限定されてしまいます。


かなりの大工事になりますが、


簡易水洗トイレにします。

物件内見結果とリフォーム費用の概算


物件の内見で必要なリフォームがわかってきました。

各部リフォーム費用の概算を計算します。

リフォーム費用概算
庭木と草刈りと駐車場整地 15万円
トタン屋根と窓木枠塗装 10万円
給湯器と風呂水栓 20万円
電気工事 15万円
トイレ交換 20万円
合計 80万円


ざっくり80万円のリフォーム費用が掛かります。

その他、実際に作業してみて追加が出たとして

余裕を見て、リフォーム費用は、100万円かかると予想しました。


なので

物件費用100万円 + リフォーム費用100万円で


合計200万円です。


家賃設定をいくらで設定するかにもよりますが


4年から6年で、回収できそうなので

この投資物件は、買いと判断したんです。

まとめ


古い戸建ては、リフォームが要ですよね?

プロの職人さんにお願いする部分と

DIYで自分でやれるところと

うまく併用していけば、格安で仕入れて

高利回りで、賃貸として貸出しできます。


購入したこの投資物件をDIY&リフォームをしていきます。

都度、ブログ更新していきますので、

不動産投資に興味があれば、参考になると思いますので

是非見てみて下さい。


最後まで読んで頂いてありがとうございました。

不動産投資物件内見!古家平屋戸建ての価格とリフォーム費用を見積り!利回りは?

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