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築古戸建ての不動産投資に興味はあるけれど、
「本当に買って大丈夫なのか」
「想定外のトラブルが起きたらどうするのか」
「安い物件ほどリスクが大きいのではないか」
と不安に感じる方は多いと思います。
私も、はじめての投資物件として築古戸建てを購入したときは、期待と不安が半分ずつでした。
ところが購入後の5年間で、放火による山火事、倒木被害、台風の直撃など、想像していなかったトラブルを実際に経験しました。
正直、「この物件はもうダメかもしれない」と思ったこともあります。
しかし結果的には、裏山に太陽光発電所ができたことで日当たりが大きく改善し、入居者さんにも喜ばれる物件へと変わりました。
この記事では、私の実体験をもとに、築古不動産投資で本当に怖いリスク、火災保険や現地確認の重要性、そしてトラブルが資産価値にどう影響したのかを紹介します。
築古戸建てを買う前に「どこまでリスクを見ておくべきか」を判断する材料として読んでみてください。
投資物件１件目は、２階戸建ての３ＤＫ
はじめての１軒目です。がんばってリフォームもしたんですよ
写真は、リフォーム後の写真です。
物件概要とリフォーム内容
物件概要
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構造：木造2階建て・3DK
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1階：キッチン6畳・和室6畳・脱衣所・浴室・玄関・ぼっとん簡易水洗トイレ
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2階：6畳和室が2部屋
リフォーム内容（DIY＋業者）
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外装・庭
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外壁塗装（足場組立も自分で挑戦）
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庭の草刈り・残置物処分
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内装（1階）
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キッチン交換、壁クロス・床クッションフロア張替
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脱衣所・洗面台交換、浴室の浴槽交換・壁塗装
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和室は畳表替え・襖交換・砂壁をクロスへ
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内装（2階）
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畳表替え・砂壁をクロスに張替
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その他
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階段のペンキ塗りとクロス張替
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トイレ壁クロス張替
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玄関踊り場にフローリング重ね張り
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正直、やりすぎリフォームだったと今では思います（笑）。
ただ、この経験が後の物件購入やDIYのスキルアップにつながったので結果オーライです。
もちろん自分で、ＤＩＹで頑張ったところもありまが…
当時はスキルが無く半分は、プロの職人さんに頼んだところもあります。
こんな感じの物件です。
はじめての1件目の投資ですし、リフォームも頑張ったし愛着もあるんですけど…
ハプニングが多かったんですよね！
どんなハプニングだったかと言うと……
投資物件が放火で裏山が火災
入居者を募集しようと準備していた矢先、久しぶりに現地へ足を運んだ私の目に飛び込んできたのは、想像を絶する光景でした。
裏山が黒く焼け焦げ、辺り一面に焦げ臭が漂い、灰が風に舞っていたのです。
さらに衝撃だったのは――
火で弱った大木が折れ、そのまま物件の2階屋根に倒れ込んでいたこと。
太く重い幹が屋根にのしかかり、まるで家そのものが山に押し潰されそうな姿で立ち尽くしていました。
屋根の一部は押し潰され、倒木は今にも崩れ落ちそうな不安定な状態。
2階部分は「寄りかかられた家」と化し、ひとつ間違えば全壊に至る危うさを感じました。
幸い延焼は免れたものの、煤で黒く染まった屋根と、そこに横たわる倒木の姿を見た瞬間、胸の奥が締めつけられるような感覚に襲われました。
「なんでこんな物件を買ってしまったんだろう…」
せっかく時間も労力もかけてリフォームした家が、火災と倒木によってわずか数日のうちに廃墟とまでは言いませんが、悲惨な姿へ変わり果ててしまった――。
この出来事は、不動産投資が「紙一重で悲劇に変わる現実」を突きつけてきた瞬間でした。
警察の話によると、火元は裏山で野良猫に餌を与えていた女性が落としたタバコの火が原因である可能性が高いとのこと。
しかし証拠はなく、ただ残ったのは焼け落ちた木々と、無惨に傾いて物件にのしかかる倒木。
どうやって撤去していいものか…
警察から土地の持ち主に連絡してもらえたんですよ
投資物件の倒木撤去で一転！運が向いてきた瞬間
山火事で被害を受けた裏山の倒木。
自分でどう対処すればいいか途方に暮れていたのですが、幸運にも山の持ち主さんがとても親切な方で、すぐに造園業者を手配して撤去してくれたんですよ
倒木が片付いたことで視界が開け、物件の周囲が一気にスッキリ。
さらに、これまで裏山に出入りしていた野良猫やタバコを吸っていたおばさんの姿もなくなり、再び火事になる心配も減ったのです。
綺麗になった環境が入居者募集にプラス効果
環境が整ったことで物件の印象は大きく改善。
庭や周囲の景観が良くなったこともあり、しばらくするとすぐに入居者が決まりました。
最初は「なんでこんな物件を買ったんだろう…」と後悔した出来事が、結果的には「入居決定」というラッキーな展開に流れが変わってきたんです。
投資物件の裏山に野球場サイズの太陽光発電が誕生！
写真の正面が投資物件で
右側が以前、放火があった裏山だったところです。
下の写真が放火直後の写真です。
驚きの展開は、倒木撤去からしばらく経った頃に訪れました。
なんと、物件の裏山一帯に野球場並みの広さを誇る太陽光発電所が建設されることになったのです。
かつてはうっそうと木々が生い茂り、日当たりの悪さが最大のネックだった裏山。
それが整地され、広大なソーラーパネルが並んだことで、物件全体が驚くほど日当たり良好の立地に変貌しました。
入居者も大満足！環境改善で資産価値アップ
現在、この物件には入居者さんが住んでいますが、環境の変化にはとても喜んでくれています。
「日当たりが良くなって住みやすい」と高評価をいただき、結果として家賃の安定収入＋資産価値アップというダブルのラッキーに。
不動産投資は思い通りにいかないことが多いものの、今回のケースでは予想外のトラブルが逆にチャンスへと変わった瞬間でした。
築古不動産投資のリスクとは？実体験から分かった失敗しやすいポイントと対策
築古物件の不動産投資では、想定外のトラブルが起こる可能性があります。
私自身、実際に物件を購入してからの数年間で、
予想していなかったリスクをいくつも経験しました。
ここでは、実体験をもとに築古不動産投資で起こりやすいリスクを解説します。
■ 自然災害リスク（台風・倒木・土砂災害）
築古物件は立地や周辺環境の影響を受けやすく、
・台風
・倒木
・土砂災害
などの被害を受ける可能性があります。
実際に私の物件でも、台風の影響で倒木が発生し、
建物の一部が損傷し、修繕対応が必要になりました。
特に山や林に近い物件は、購入前にリスクを確認しておくことが重要です。
■ 火災・放火リスク（空き家は特に注意）
築古物件は空き家期間が長くなると、
放火のリスクが高まる
という現実があります。
私の物件でも、近隣での放火が原因となる山火事が発生し、
物件が危険な状況にさらされる事態になりました。
築古物件では「火災リスクは低い」と考えがちですが、
実際には無視できないリスクです。
■ 立地・環境リスク（価値が大きく変わる）
購入時には問題がなくても、
・周辺環境の変化
・近隣施設の建設
によって、物件の価値が大きく変わることがあります。
今回のケースでは、裏山に太陽光発電が建設されたことで、
日当たりが大きく改善し、結果的にプラスに働きました。
ただしこれは良い例であり、
逆に価値が下がるケースも十分あり得ます。
■ 結論｜リスクは“起きる前提”で考える
築古不動産投資では、
「想定外のリスクが起きる前提」で考えることが重要です。
実際に経験して感じたのは、
リスクをゼロにすることはできない
しかし、事前に知っておくことで対策はできる
ということです。
この経験から、築古不動産投資には見落としがちなリスクがあると実感しました。
購入前に見ておけばよかったリスクチェックポイント
今回の山火事や倒木被害を経験して、築古戸建てを買う前に「建物の中だけ」を見ていては足りないと強く感じました。
室内の傷みやリフォーム費用ももちろん大事ですが、実際に大きなリスクになるのは、建物の外側や周辺環境だったりします。
私の場合も、物件そのものよりも、裏山・倒木・火災・日当たりといった周辺環境の影響が大きかったです。
これから築古戸建てを購入するなら、最低でも次のような点は確認しておいた方がいいと感じています。
山林・空き地・大きな木が近くにないか
まず見ておきたいのは、物件の裏や横に山林・空き地・大きな木がないかです。
私の物件では、裏山で火災が起き、その後に火で弱った大木が倒れて、2階の屋根にのしかかるというトラブルが起きました。
購入時には、室内のリフォームや間取りばかり気にしていましたが、今考えると「裏山の木が倒れてきたらどうなるか」までは見られていませんでした。
築古戸建てを買うときは、建物だけでなく、敷地の外側にある木や斜面も確認しておいた方がいいです。
特に、屋根にかかりそうな木、傾いている木、管理されていなさそうな山林が近い場合は注意が必要です。
火災・放火リスクがありそうな環境ではないか
空き家期間が長い築古物件は、人目が少なくなることもあります。
私の物件では、裏山でタバコの火が原因と思われる山火事が起きました。
もちろん、購入前にすべてを予測することはできません。
ただ、周辺に人が出入りしやすい空き地があるか、ゴミが放置されていないか、人目が少なすぎないかは見ておくべきだったと感じています。
築古物件は建物が古いだけでなく、周辺環境によって火災リスクが高くなることもあります。
日当たり・風通し・周辺環境が将来変わりそうか
今回の物件では、裏山が太陽光発電所になったことで日当たりが大きく改善しました。
これは結果的にプラスに働きましたが、逆に考えると、周辺環境の変化によって物件の価値は大きく変わるということです。
購入時に日当たりが悪い物件でも、将来改善する可能性はあります。
反対に、今は日当たりが良くても、隣地に建物が建つことで悪くなる可能性もあります。
築古戸建てを買うときは、今の状態だけでなく、周辺の土地が今後どう使われそうかも見ておくと安心です。
火災保険でどこまで補償されるか
今回のように、火災・倒木・台風などが絡むと、修繕費が一気に大きくなる可能性があります。
築古戸建ては物件価格が安くても、トラブル時の修繕費まで安いとは限りません。
だからこそ、火災保険に入るだけでなく、火災・風災・落雷・倒木被害などがどこまで補償されるのかを確認しておくことが大事だと感じました。
保険の内容をよく見ないまま契約してしまうと、いざという時に「思っていた補償と違った」ということもあり得ます。
屋根・外壁・排水まわりも外から確認する
築古戸建てでは、室内のリフォームに目が行きがちですが、屋根・外壁・排水まわりもかなり重要です。
特に、屋根の傷み、雨どいの破損、外壁のひび、排水桝の状態などは、あとから修繕費につながりやすい部分です。
私も築古戸建てをいくつか見てきて、室内よりも外まわりの方が大きな出費につながることがあると感じています。
購入前に全部を完璧に判断するのは難しいですが、「建物の外側」と「周辺環境」は必ず見ておいた方がいいです。
では、こうしたリスクに対して、実際にどんな対策をしておけばよいのか。
ここからは、私が経験して感じた築古不動産投資のリスク対策をまとめます。
築古不動産投資のリスク対策｜火災保険・現地確認・長期視点で失敗を防ぐ方法
火災や自然災害のリスクがあるため、不動産投資では火災保険への加入はほぼ必須とされています
築古物件のリスクを理解したうえで投資することが、失敗を防ぐ一番のポイントです。
築古物件の不動産投資では、リスクを完全に避けることはできません。
しかし、事前の対策によって被害を最小限に抑えることは可能です。
実際に私もトラブルを経験した中で、
「やっておいてよかった対策」がいくつもありました。
ここでは、実体験をもとに重要な対策を紹介します。
■ 火災保険は必須（リスク対策の最優先）
築古物件では、火災保険の加入は必須です。
特に重要なのは、
・火災
・風災（台風・倒木）
・落雷
などがしっかり補償されているかどうかです。
実際にトラブルが発生した際、保険に加入していたことで
修繕費の負担を大きく軽減することができました。
築古物件はトラブルが起きやすい分、
保険の内容で収支が大きく変わるポイントになります。
この物件で火災保険を見直して感じたこと
今回の山火事・倒木・台風被害を経験して、築古戸建てに火災保険は本当に重要だと感じました。
築古物件は、購入価格が安くても、火災・風災・倒木・屋根被害などが起きると、修繕費が一気に大きくなる可能性があります。
特に私の物件のように、裏山や大きな木が近い場所では、建物そのものの状態だけでなく、周辺環境によるリスクも考えておく必要があります。
火災保険は「とりあえず入っておけば安心」というより、どんな被害が補償対象になるのかを確認しておくことが大事です。
火災だけでなく、風災・落雷・倒木・屋根被害など、築古戸建てで起きやすいトラブルにどこまで対応できるかは、契約内容によって変わります。
私もこの経験をしてから、火災保険は保険料だけで選ぶのではなく、補償内容まで見て比較するべきだと強く感じました。
築古戸建てを購入する前や、今入っている保険を更新するタイミングでは、一度内容を見直しておくと安心です。
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■ 現地確認を徹底する（購入前が最重要）
築古物件では、購入前の現地確認がかなり重要です。
特に今回のように、山林・空き地・倒木・火災リスクなどは、室内写真だけでは分かりません。
購入前に見ておくべき具体的なチェックポイントは、先ほど紹介した通りです。
私の物件でも、周囲の環境によって大きなトラブルが発生したため、「建物だけでなく周辺環境まで見ること」の重要性を強く実感しました。
■ 長期目線で考える（価値は変わる）
築古物件は短期的な視点だけで判断するのではなく、
長期的にどう変化するかを考えることが重要です。
今回のケースでは、裏山に太陽光発電が建設されたことで、
日当たりが改善し、結果的に資産価値が上がりました。
ただし、すべてが良い方向に変わるわけではなく、
環境によってはマイナスになる可能性もあります。
■ 結論｜リスクは“管理するもの”
築古不動産投資では、
リスクをゼロにするのではなく、コントロールする意識が重要です。
実際に経験して感じたのは、
事前の対策でダメージは大きく変わる
知っているかどうかで結果が変わる
ということです。
築古不動産投資に向いている人・向いていない人｜実体験から分かる失敗しない判断基準
築古物件の不動産投資は、誰にでも向いているわけではありません。
私自身、実際にトラブルを経験してみて、
向いている人・向いていない人の特徴がはっきり分かりました。
ここでは、実体験をもとに判断基準をまとめます。
■ 向いている人（築古投資で成果が出やすい）
築古物件に向いているのは、以下のような方です。
・DIYや修繕を楽しめる
・長期的に物件を育てる意識がある
・多少のトラブルでも冷静に対応できる
築古物件では、想定外の修繕やトラブルが発生することが前提になります。
私の場合も、
山火事
倒木被害
台風
といったトラブルが続きましたが、
その都度対応することで結果的に経験値と物件価値が上がりました。
■ 向いていない人（失敗しやすいタイプ）
一方で、以下のような方は注意が必要です。
・リスクを極力避けたい
・短期間で利益を出したい
・修繕やトラブル対応が苦手
築古物件は、新築や築浅物件と違い、
「安定よりも変化が大きい投資」です。
そのため、想定外の出来事に対応できない場合、
大きなストレスや損失につながる可能性があります。
■ 結論｜自分に合うかどうかが最重要
築古不動産投資は、
リスクがある分、リターンの可能性もある投資です。
ただし重要なのは、
自分の性格やスタイルに合っているかどうか
です。
実際に経験して感じたのは、
向いている人にとっては大きなチャンスになる
向いていない人にとっては負担が大きくなる
ということです。
まとめ｜築古不動産投資のリスクと実体験｜失敗から学んだ対策と資産価値アップの可能性
これから築古物件に挑戦する方は、リスク対策を理解した上で判断することが大切です。
初めて購入した投資物件は、もともと日当たりが悪く、
決して条件の良い立地とは言えませんでした。
「失敗しても勉強になればいい」と思って購入しましたが、
実際には
山火事
倒木被害
台風
と、想定外のトラブルが次々と発生し、
正直「後悔した」と感じたこともあります。
しかし結果的には、裏山が整地され太陽光発電所が建設されたことで、
日当たりが大幅に改善し、住環境は大きく向上しました。
現在（2025年時点）では、入居者の方からも
「住みやすい」と評価をいただき、安定した賃貸収入につながっています。
■ 不動産投資は“運”と“備え”のバランスが重要
不動産投資は、数字のシミュレーションや立地分析も重要ですが、
実際には
予期せぬ出来事や運の要素も大きく影響します。
今回のように、トラブルが結果的にプラスに働くケースもありますが、
すべてがそうなるとは限りません。
だからこそ、
火災保険などのリスク対策を万全にする
長期的な視点で物件を育てる
この2つが非常に重要だと実感しました。
■ 結論｜築古物件はリスクを理解すればチャンスになる
今回の経験から感じたのは、
築古不動産投資はリスクがある分、チャンスもあるということです。
もし今この物件を売却すれば、
購入時よりも高値で売却できる可能性があります。
つまり、
トラブル＝失敗ではなく、資産価値向上につながるケースもある
ということです。
築古物件への投資を考えている方は、
リスクだけで判断するのではなく、
リスクとどう向き合い、どう活かすか
この視点を持つことが大切です。
これから築古物件に挑戦する方の参考になれば幸いです。
築古物件の価値を上げるには、こうしたDIYリフォームが非常に重要になります。
実際に行ったキッチンDIYのリフォーム内容や作業手順については、こちらの記事で詳しく解説しています。
築25年キッチンをDIYでリフォームした全工程はこちら
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